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最新消息| 房貸選擇題——LPR加點or固定利率?你選對了嗎 | 2023-02-14 |
| 文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"http://www.changjiangtimes.com/2020/01/604252.html" 長江商報>房貸選擇題——LPR加點or固定利率?你選對了嗎房貸選擇題——LPR加點or固定利率?你選對了嗎2020-01-2015:19:53 來源：長江商報2020新年伊始，有按揭貸款或者經營性貸款在身的小伙伴，可能會陸續接到銀行的電話，邀約你們來銀行簽補充合同，將定價模式改為LPR。可能很多人會一頭霧水：LPR到底是啥？已有貸款如何轉換成LPR？該如何選擇轉換模式？……2019年12月28日，中國人民銀行發布公告（〔2019〕第30號），要求自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率，原則上應于2020年8月31日前完成。那么問題來了！LPR具體是什麼？對貸款有什麼影響？臨近年關如果發了年終獎、或收了筆賬款我要如何做來降低我的綜合負債成本？....今天的《948在路上》“大咖來了”給你答案！嘉賓：周立9年資深信貸專家消費金融金牌產品經理小微金融事業部經理Q:什麼是LPR？A:以前，我國銀行發放貸款的利率是按照央行發布的貸款利率作為基準上下浮動而形成。現在這個參考標準要變成LPR（LoanPrimeRate），即貸款基礎利率。LPR不是央行獨自宣布的，而是由18家銀行各自上報其1年期和5年及以上期限貸款利率，然后由“全國銀行間同業拆借中心”剔除最低價、最高價后算出的平均價。LPR每個月公布一次，可能升可能降。以后，銀行新發放商業性個人住房貸款（不含公積金貸款）利率都是以發放時最近一個月相應期限LPR為定價基準加點形成。同時，央行規定首套商業性個人住房貸款利率不得低于LPR，二套商業性個人住房及商業用房貸款利率不得低于LPR+0.6%。LPR定價模式將對房貸產生什麼影響？A:當LPR利率下行時。對舊模式下執行下浮的貸款來說，LPR利率同步下降，并且折扣越大，下降幅度越大。相反，對舊模式下執行上浮的貸款來說，LPR利率反而是上升的，并且隨著上浮比例越大，實際利率上升幅度越多。當LPR利率上行時。結果則正好相反，對于原先就支付高倍利率的人來說，LPR加點則呈遞減趨勢，尤其是對舊政策上浮超過15%的來說，按新政策實際執行利率不升反降了。講到這，有些人很可能歡呼雀躍了，認為照這么算，如果LPR利率上升，對近兩年利率上浮15-30%的那不沾光了？理論上是，但是！因為依全球目前的宏觀環境和國內的經濟情況，尤其在歐洲和日本等甚至出現負利率時代情況下，未來相當長一段時間內，利率一直會處于下行周期中，因此，對利率上浮的貸款來說，相當長時間，你會因此承受新規則的不利影響。總之，這次存量貸款利率轉換為LPR的政策，在當前利率下行的大背景下，對原來有折扣的人來說是個利好，可以更多減輕房貸負擔，而這部分人通常是早期購房、購買首套房的人。而相反，對于原來沒折扣或者執行基準上浮利率的人來說，則是利空，因為LPR政策利率下降的幅度沒有老規則那么多，相比老規則要支付更多的成本，而這部分人通常也都是買二套房、多套房的人，當然這也精準體現了國家“房住不炒”的調控思路。Q:LPR加點模式下還款方式如何選擇？是等額本金還是等額本息？A:無論是基準浮動還是LPR加點模式，選擇還款方式的原則都一樣。首先我們看看兩種還款方式的特點：等額本金是指每月償還同等數額的本金和剩余貸款的利息。利息會逐月減少，因此等額本金法第一個月的還款額最多，然后逐月減少，越還越少。等額本息是指包括本金和利息，每月償還貸款的金額相等。從本質上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數不變。等額本金，前期月供高，其中利息占比大，但越還越少。因此比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，隨著年齡的增長或者退休，導致的收入的減少，這個時候還款壓力小了，也不會影響生活。如果有提前還款的計劃，經濟實力較強，打算幾年之內還清，建議選擇等額本金，還款利息要少一點。等額本息每月月供一樣，而且數目前期要低于等額本金，適合有穩定工作的，長時間之內收入不會發生太大變化的人群。比如公務員，教師等，或者因為收入的原因，前期負擔不起太重的年輕人。但如果你是前期還款能力不行，但后期收入增長迅速或者有其他資金來源，打算幾年之內還清，還是更建議你選擇等額本息。相對于還款壓力來說，多幾年的貸款利息，并不是什麼難以承受的數字，說白了，等額本息還款，其實就是用更多的利息來換取更小的還款壓力。再多說一句，對普通人來說，建議貸款期限越長越好，一方面除房貸以外，找不到利率這么低，貸款年限這么長的貸款類型了，這是國家給普通老百姓的優待政策。另一方面，因為通貨膨脹，也就意味著將來的房貸還款會越來越輕松的。其實，再過十年來看，這點貸款也就沒有多少錢了。Q:舊房貸如何轉換成LPR？A:央行給了兩種選擇。第一種是保持現在的房貸利率，今后都固定不變。比如你的房貸利率是基準利率（5年以上4.9%）上浮20%，也就是4.9%×（1+20%）=5.88%，如果選了這一種，那今后你的房貸利率都固定為5.88%，直到還完房貸為止。第二種是把現有的房貸利率轉換成LPR加點，每年1月1日或每12個月按最近一期LPR實際值自動調整。無論選擇固定利率，還是選擇轉換成LPR加點，都只有一次機會，選定后不可更改。Q:舊房貸轉換成LPR，應該怎么算？A:央行規定是：在轉換時點的利率水平應保持不變。也就是說轉換在轉換試點，轉換成LPR后的房貸利率等于你之前的房貸利率。那既然一樣，有必要轉換嗎？當然有，關鍵就在于確定這個“加點”。你和別人的加點不一樣，今后的房貸利率也是不一樣的。LPR加點值=轉換前房貸利率-LPR如果你現在的房貸利率是5.88%，轉換之后的房貸利率也是（LPR+加點）=5.88%。那么還需要知道LPR才能算出加點，但LPR又是每個月都公布一次的，到底哪個為準呢？央行給出的答案是：以2019年12月LPR為準，也就是這個LPR為4.8%。所以舊房貸的加點=舊房貸利率-4.8%。比如，你現在的房貸利率是基準（5年以上4.9%）上浮20%，即4.9%×（1+20%）=5.88%，那么轉換成LPR之后的加點為：5.88%-4.8%=1.08%，即轉換后的房貸利率=LPR+1.08%。若你的房貸利率是基準（5年以上4.9%）打9折，即4.9%×90%=4.41%，那么轉換成LPR之后的加點為：4.41%-4.8%=-0.39%，即轉換后的房貸利率=LPR-0.38%。所以加點可以是正負數，之前房貸是打折的，就更加劃算。你把自己的房貸套上去算出加點即可。加點確定之后就保持不變，今后的房貸利率只跟著LPR變化。LPR上升，房貸就增加，LPR下降，房貸就減少。Q:選擇固定利率還是轉換成LPR好？A:因為在轉換時點是等值轉換，所以相較于轉換時點的利率值，若選擇LPR加點，則在利率上行周期內，選固定利率模式更優。在利率下行周期內，選LPR加點更有利。總體上來說，如果剩余的還貸期限比較長，在10年甚至20年以上，利率將會呈現周期性波動，LPR方案相對于固定利率方案，在上行周期和下行周期的“虧”和“賺”也許會相互抵銷，選擇固定利率或LPR可能沒有太大差異。但短期來看，全球利率下行是大勢所趨，LPR最近幾年有下行空間，選擇LPR可能更為有利。Q:當前市場及利率行情下，年終獎或閑置資金是否該用來還房貸？A:談及提前還貸，大家還是要想清楚。在買房的時候，為了減輕買房的壓力，因此選擇房貸，而在有錢的時候，很多人都想著能夠提前將貸款都還清了，這樣也就沒有任何的壓力了，但是并不是人人都適合提前還房貸，在提前還貸之前，主要考慮兩個因素：家庭資金流動性及銀行當前利率。如果高于你當時買房的利率的話，最好就不要提前還房貸了。如果你是等額本息的話，尤其是到了還款中期，后續每月要還的利息比本金少，意味著利息其實已經還掉一大半，那么提前還貸意義就不大了。而等額本金還款方式，尤其是還款期已過13，這時其實已經還了約一半的利息，后續還的更多的是本金，利息高低對月還款額影響不大。Q:因提前還貸影響了流動性怎么辦？A:閑置資金提前還貸后，若突然急需用錢怎么辦？不要緊，無論是受薪人士還是自雇人士，各大銀行都可提供信用或抵押貸款產品來滿足您的資金需求。比如我們民生銀行就有這么幾款優勢產品：針對受薪人士，我們有50萬（含）以下的公喜貸（純信用），無需收入證明、無需流水，只需要身份證+公積金繳存截屏即可辦理，10分鐘受理，當天即可審批及提款。若是用于裝修或購買車位，我們也有定制的裝修貸或車位貸，最長8年，最高50萬，無需抵押。針對自雇人士，我們多種小微經營性貸款產品。除了傳統的房產抵押和信用貸款外，我們還有“二押貸”，“超值貸”、“云快貸”等優勢產品。如果房產還在他行按揭怎么辦？不要緊，可以申請我們的“二押貸”，無需結清按揭貸款直接抵押，貸款金額高至500萬，從而盤活固定資產，釋放房產價值。如果抵押率想超過7成怎么辦？可以來申請我們的“超值貸”，抵押率最高可達8.5成，貸款金額高至1000萬。如果用款需求比較急怎么辦？可以來申請我們的“云快貸”，線上申請，5分鐘即可出審批額度，最懂您的迫不及“貸”。成立時間1年及以上的企業，若有融資需求，都可隨時與我們聯系。消費類貸款可咨詢東湖支行曹陽工作室，聯系方式18995568227，或撥打027-68782847。小微經營性貸款可咨詢漢西支行王明秋工作室，聯系方式15927199532，或撥打027-83531591。也可以到您身邊最近的網點咨詢，需要網點地址和電話可撥打我行客服電話95568。責編：ZB 關鍵字標籤：民間二胎 |
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